VENDITE DIFFICILI: UN FRAZIONAMENTO E TANTA BUROCRAZIA.
Raramente mi imbatto in immobili che possono essere messi subito sul mercato.
Come ho spiegato spesso, per la maggior parte delle case da vendere i nostri controlli accurati evidenziano difformità tecniche/burocratiche.
In questi casi la messa a norma procede parallelamente alla fase di promozione.
Altre volte, per arrivare alla vendita, sono necessari percorsi più lunghi e tortuosi, con molti passaggi diversi per la risoluzione di problemi più complessi.
La storia di Cristina e Sabrina ne è un esempio evidente.
Esigenze che cambiano nel tempo
Tutto inizia nel 2010, quando il padre di Cristina e Sabrina acquista su carta tre appartamenti: uno per lui e per la moglie e due per le figlie, attraverso un costruttore che sta
ultimando i lavori di un condominio a Locate Varesino. Si tratta di un piano terra con giardino e di due mansarde. La compravendita procede in fretta e senza intoppi e tutto si
chiude in tempi brevi. Ora, dopo quasi 15 anni, le due sorelle si sono rivolte a me: le loro esigenze sono cambiate, ma la situazione non è semplice.
Ripensare tutto da capo
Per esigenze pratiche, Cristina e Sabrina vorrebbero vendere l’immobile dei genitori e quello in cui vive Sabrina. Su tutte le case, però, grava anche un mutuo richiesto al momento dell’acquisto.
Quindi saremo noi a dare il via a un iter burocratico da gestire una volta che verranno prese le decisioni necessarie per soddisfare tutte le esigenze delle due sorelle.
L’obiettivo è arrivare al miglior risultato con il minimo disagio tecnico ed economico per le clienti. Da dove cominciare?
Soluzioni creative per problemi complessi
Il mio primo passo è stato quello di contattare un architetto di fiducia, impostando con lui la possibilità di frazionare formalmente i tre appartamenti.
Non è stato semplice né a livello tecnico né su un piano burocratico, anche perché — da un punto di vista legale — la divisione degli immobili delle sorelle era molto complessa, anche a causa del mutuo in comune.
Con la tenacia che mi caratterizza, con molta creatività nel problem solving e con la rete di professionisti che mi supportano da anni, ci sono riuscita.
A quel punto la priorità era vendere l’appartamento al piano terra, il più grande, al fine di estinguere il mutuo. Si trattava del passo preliminare prima di focalizzarsi su una pratica tecnica che rendesse abitabili in modo autonomo gli altri due appartamenti.
Il passaggio successivo sarebbe stato mettere in vendita una delle due mansarde, formalmente ancora sottotetti, trovando un acquirente pronto a prenotare l’immobile e vincolandolo ad un cambio di destinazione d’uso.
Il tecnico di fiducia dell’agenzia avrebbe quindi avviato una concessione edilizia da parte del comune, in attesa che l’acquirente anticipasse le somme dovute al comune per chiudere la pratica.
A quel punto anche Cristina avrebbe potuto avviare la pratica per mettere in regola anche la mansarda in cui sarebbe rimasta ad abitare.
Tanti epiloghi felici per un unico lieto fine
Come è andata finire? Le attività sono state talmente tante da poter comporre una lista.
In ordine di successione, le questioni chiuse con successo sono state queste:
- Stefano si è innamorato del piano terra con giardino e lo ha acquistato.
- Il mutuo è stato estinto.
- Le pratiche per dividere formalmente le tre proprietà sono state avviate con successo.
- Abbiamo trovato un compratore disposto a prenotare una delle due mansarde.
- Il tecnico di fiducia dell’agenzia ha avviato il cambio di destinazione d’uso per la casa prenotata.
- La casa è stata venduta.
- Entrambi i sottotetti sono stati messi in regola.
- Sabrina ha cominciato la sua nuova vita altrove, Stefano si è trasferito nel piano terra e una delle mansarde è stata affittata mentre Cristina continua ad abitare nella sua casa senza dover più pagare un mutuo.
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